Когда мы осматриваем собственную вновь приобретенную квартиру, нас охватывает азарт. Не важно, какого наша квартира размера. Фантазия моментально подсказывает, как вместить в достаточно ограниченные квадратные метры абсолютно все пожелания, накопленные за предыдущие годы. Мы мысленно переставляем перегородки, меняем местами комнаты и тех. помещения, выкраивая метры и сантиметры, предвкушая, что перепланированная квартира вытерпит любые трансформации.

Но, к сожалению, наша фантазия редко учитывает ограничения, являющиеся неотъемлемой частью квартиры в многоквартирном доме.

Отношение к собственной квартире, которая расположена в многоквартирном доме, как к собственному дому, например, не является совершенно правильным. Если документы, описывающие права собственности на дом и на квартиру более или менее одинаковы, то реальные материальные ценности, принадлежащие Вам в обоих случаях - совершенно разные. Иллюзии начала 90-х, когда мы готовы были впиваться перфоратором в перекрытия и опоры железобетонного каркаса, не обращая внимания на робкие возражения эксплуатирующих служб, отошли в прошлое. Процесс перепланировки оброс законодательной базой, контролирующие службы вошли во вкус, да и заказчики стали понимать, что подход к перепланировке требует взвешенности и профессионализма

Первое, что нужно иметь ввиду, это то, что покупая квартиру, мы приобретаем обязанности по отношению к общедомовому имуществу. Мы обязуемся содержать и поддерживать общедомовое имущество в надлежащем состоянии.

Вот что говорит Жилищный кодекс РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011г.№123-ФЗ).

Обратите, пожалуйста, внимание на пункт №3, а именно на «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Этот пункт говорит нам, что стены, полы и потолки Вашей квартиры – это общедомовое имущество. Как и отопительные и газовые стояки, стояки с холодной и горячей водой, фановые трубы и электрические кабели, идущие до вашего счетчика.

Как результат, строго говоря, Ваша собственность распространяется на воздух между стенами и потолком, а также на отделочные материалы, на трубы, идущие от стояков к батареям и сантехническим приборам, на сантехнику. И это – все.

Понимая эти ограничения, попробуем разобраться, что собственник может делать БЕЗ разрешений и согласований. ПОЛНОСТЬЮ САМОСТОЯТЕЛЬНО делать разрешается:

• выполнение косметического ремонта помещений, а именно: замена покрытия стен, потолков, пола, наружных столярных элементов, если рисунок и цвет остаются прежними;

• разборка встроенной мебели (шкафы, стеллажи, антресоли), если они не образуют самостоятельных отдельных помещений, у которых нужно считать площадь;

• замена инженерного оборудования, если не производится его перестановка и не меняются параметры;

• передвижение и перестановка электроплиты в пределах кухни;

• установка антенн, защитных сеток, кондиционеров на фасады многоквартирных домов (если это не дом-памятник, фасад которого охраняется государством);

• изменение материалов и форм балконов, лоджий и т.д.;

• перестановка нагревательных и газовых приборов без прокладки дополнительных коммуникаций.

Вышеперечисленные виды работ, конечно, не вписываются в общепринятые понятия о качественном ремонте с привлечением дизайнера. Для более глубокого изменения Вашей жилплощади законом предусмотрены следующие понятия: ПЕРЕУСТРОЙСТВО и ПЕРЕПЛАНИРОВКА.

Жилищный кодекс РФ, Глава 4, Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Из этих двух пунктов, нас, конечно же, интересует ПЕРЕПЛАНИРОВКА, т.к. именно это вид деятельности подразумевает изменение размеров и конфигурации помещений в Вашей квартире.

В статье 26. ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» указано, что согласование должно производиться на основании проекта, который является обязательным документом для любой перепланировки.

Проект перепланировки для согласования выполняется специализированными организациями на основании грамотно составленного дизайн-проекта. По законодательству все жилые комнаты должны иметь достаточное освещение и быть не менее определенной площади. Ниже приведен список работ, которые, если они проводятся, должны быть обязательно включены в проект на согласование перепланировки:

• Замена плиты, работающей от газа, на электрическую плиту.

• Перенос подсобных помещений – туалета, ванной, кухни или вывод коммуникаций за пределы этих помещений.

• Прокладка дополнительных водопроводных и канализационных труб, установка дополнительного оборудования, не предусмотренного в плане (биде, раковина), повышающих водопотребление.

• Частичный демонтаж несущей стены или устройство проема в ней.

• Устройство проема в перекрытиях при объединении верхней и нижней квартиры.

• Устройство лестниц.

• Изменение конструкций полов (пункт действует при увеличении нагрузки на перекрытия, например, как при замене полов с деревянными лагами на наливной пол).

• Устройство перегородок и несущих стен (не рассматриваются перегородки из пеноблоков и гипсокартона).

• Устройство балконов и лоджий.

• Объединение лоджии с жилым помещением.

• Изменение формы оконных и дверных проемов, которые изменяют внешний вид фасада здания и т.д

Все вышеперечисленное, в принципе, интуитивно понятно. Основное беспокойство государства в данном случае – это убедиться, что при перепланировке не будут нарушены ничьи права: жильцов прилегающих квартир и будущих возможных покупателей данной квартиры. А также, убедиться, что перепланировка не несет угроз устойчивости здания и целостности конструктивных элементов.

Существует, также, список абсолютно запрещенных работ, которые не подлежат никакому согласованию при перепланировках в многоквартирных домах:

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.

Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.

Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).

Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.

Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат (кроме жилых помещений, предназначенных для семей с инвалидами), за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла." (СанПиН 2.1.2.2645-10)

Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Не допускается крепление приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты.

Размещение кухни над жилой комнатой не допускается (п.24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г.),

Не допускается размещение уборной над кухнями (п.9.22 СНиП 31-01-2003).

За самовольное переустройство или перепланировку предусмотрены достаточно жесткие меры наказания, но это уже выходит за рамки данной статьи. Мы убеждены, что можно создавать замечательные и удобные дизайн-проекты полностью в пределах существующего законодательства.

Данная статья носит рекомендательный характер. При каждом конкретном обращении о новом проекте, мы сверяем возможности перепланировки с текущим состоянием норм и правил.

Если Вы проводите перепланировку самостоятельно, мы настоятельно рекомендуем Вам сверять все проводимые работы с текущей актуальной информацией из официальных источников.